Управляющая организация – юридическое лицо, управляющее многоквартирным домом на основании договора управления, которое должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, эксплуатационные мероприятия, содержание придомовой территории и ее благоустройство, уборку мест общего пользования, содержание лифтов, техническое обслуживание инженерного оборудования, противопожарные мероприятия, вывоз и захоронение бытового мусора. Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги: приобретает коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, тепловая энергия, топливо), отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Собственники помещений имеют возможность выбирать управляющую организацию и контролировать ее деятельность на основании договора управления, в котором закрепляется ответственность за надлежащее исполнение обязательств управляющей организации. Многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация.

Заключать договор управления нужно обязательно для того, чтобы иметь возможность в будущем защитить свои права как собственника жилого помещения. Приобрести законные точки воздействия на Управляющую компанию в плане некачественно оказываемых услуг. В любом случае, собственник должен понимать, что управление многоквартирным домом – это сложный процесс. Некоторые виды работ должны выполняться высококвалифицированным инженерным и техническим персоналом, в соответствии с требованиями безопасности. Как правило, управляющие организации имеют необходимое материально-техническое и кадровое обеспечение, позволяющее решать различные задачи, возникающие при управлении многоквартирным домом. Это касается и чрезвычайных ситуаций, которые иногда бывают в повседневной жизни. От способности организовать и обеспечить эффективное управление в значительной мере зависит уровень комфорта и безопасности жителей в многоквартирном доме. Решение всех этих задач собственникам может обеспечить заключение договора с Управляющей организацией. Отказ собственника от подписания договора не является основанием для неоплаты услуг выбранной УК.

В соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Также за собственниками закреплено право проведения внеочередного общего собрания, которое может быть инициировано любым из собственников этого дома в любое время, в том числе и по вопросам проведения и финансирования капитального или текущего ремонта, использования общего имущества.

При покупке квартиры вы в любом случае должны предоставить в управляющую компанию правоустанавливающие документы на квартиру, а также данные своего паспорта для регистрации и начисления коммунальных платежей. Как правило, в этот момент, управляющая компания предлагает заключить договор управления. Если Вам такого предложения сделано не было, то Вы имеете право обратиться к Управляющему с просьбой о заключении договора управления в любой момент.

Органом управления в многоквартирном доме в силу статьи 44 Жилищного кодекса РФ является общее собрание собственников помещений. В соответствии с указанной статьей выбор уполномоченного на заключение договоров об использовании общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Чтобы общее имущество, кроме расходов на содержание, приносило прибыль, собственникам помещений необходим уполномоченный. В случае если для установки и эксплуатации рекламных конструкций, терминалов, банкоматов и других коммерческих объектов предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договоров на установку и эксплуатацию таких объектов возможно только при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. В многоквартирном доме осуществить это проблематично. Заключение договоров об использовании общего имущества может осуществляться представителем собственников — лицом, избранным на общем собрании собственников многоквартирного дома большинством голосов, не менее двух третей от общего числа голосов собственников, в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Для осуществления деятельности по заключению договоров об использовании общего имущества Уполномоченный открывает расчетный счет в банке, на котором формирует Фонд от использования общего имущества. Решение о расходовании конкретной суммы из Фонда от использования общего имущества принимается на общем собрании собственников большинством голосом. В случае неисполнения Уполномоченным задач и функций, возложенных на него, он может быть освобожден от занимаемой должности решением общего собрания собственников многоквартирного дома. Поэтому лица, уполномоченные от имени собственников на заключение договоров об использовании общего имущества, могут быть определены исключительно соответствующим решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Обоснование: • статья 44 Жилищного Кодекса РФ. • Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 26.03.2014) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

В соответствии со статьей 30 Жилищного Кодекса РФ собственник в многоквартирном доме отвечает за содержание: • принадлежащего ему жилого помещения; • общего имущества собственников помещений в этом доме, включая придомовую территорию.Собственник обязан поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники общего имущества в многоквартирном доме совместно несут расходы на содержание общего имущества.

В соответствии с ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ лифты, лифтовые и иные шахты, механическое оборудование, находящееся в данном доме, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.Частью 2 ст.154 Жилищного кодекса РФ установлено, что для собственника помещения в многоквартирном доме, плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.Из вышеуказанных норм Жилищного кодекса РФ следует, что обязанность по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, в том числе и лифтов, возлагается на всех собственников жилых и нежилых помещений в этом доме, независимо от того, на каком этаже находится помещение, принадлежащее им на праве собственности.Данные выводы подтверждает и судебная практика. Так, Верховный Суд РФ в Определении кассационной инстанции от 20 марта 2008 г. N КАС08-52 указал, что обязанность собственника жилого помещения нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме и соблюдать правила содержания общего имущества установлена ст. 30 Жилищного кодекса РФ. Лифты и лифтовые шахты в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений. Согласно пп. «а» п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 обеспечивается собственниками помещений в многоквартирном доме.Содержание и ремонт лифта оплачиваются в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения. Такая плата устанавливается общим собранием собственников помещений на 1 кв. м одинаковой для всех собственников жилых и нежилых помещений.

В силу ч.5 ст.46 Жилищного Кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех собственников помещений в многоквартирном доме, которые не участвовали в голосовании.

На общем собрании собственников помещений следует принять решение об изменении владельца спецсчета, после чего нужно уведомить об этом регионального оператора. Решение о выборе уполномоченного собственника, как владельца специального счета, следует считать нелегитимным, поскольку отдельный собственник не включен в перечень лиц, имеющих право стать владельцем специального счета.Обоснование: Специальный порядок смены владельца специального счета ЖК РФ не установлен. Однако на основании общих положений, сформулированных в п.4 ч.4 ст.170 и ч.3, 4, 5 ст.176 ЖК РФ, можно выделить два действия, которые следует осуществить собственникам помещений в МКД, формирующим фонд капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, при желании изменить владельца счета (в данном случае – на УК).Первое действие — проведение общего собрания собственников помещений в МКД и принятие решения об изменении владельца специального счета, выборе нового владельца счета и банка, в котором будет заново открыт специальный счет (п.1.1 ч.2 ст.44 и п.4 ч.4 ст.170 ЖК РФ), составление соответствующего протокола (п.3 ст.181.2 ГК РФ). Решение должно быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений ( ч.1 ст.46 ЖК РФ).Второе действие – ознакомление владельца специального счета с принятым решением с требованием закрыть специальный счет и перечислить накопленные на нем средства новому владельцу.Прежний владелец специального счета должен отреагировать на требование собственников в течение 10 дней (ч.5 ст.176 ЖК РФ). Если в установленный срок он не подаст в банк заявление о закрытии специального счета и перечислении остатка денежных средств новому владельцу, любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого МКД, с перечислением их на другой специальный счет.